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当前小户型公寓开发存在什么问题?

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提问人72820 - 泥土工 2级  举报  

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关键词: ,公寓,市场

   
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回答人:20472819 - 泥土工 2级 - 提交时间:2015/3/27 10:46:00   我也要给他一个好评有用(0)  我要给他一个坏评没用(0)  举报

    目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题: 
    1、房型一致理,居住效用差 
    现在,小户型公寓中大多是宾馆标房式的一室户房型,无独立厨房、无日常起居的活动空间,往往只具有通常集体宿舍的效用和旅店暂住的效用,而缺乏日常居家生活的效用。这类标房式房型,实际上就降低了作为居住物业的使用价值,因为即使是酒店式公寓,其终究还是供人居住生活的“公寓”,而非“酒店”。 
    除了这些标房式房型外,小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型,且只有一面能采光,一旦离开,便形成暗室暗间,无任何自然通风采光,这种一致理是显而易见的。这也是原先烂尾楼改建的无奈之举。严格地说,这类小户型房型可谓是市场的无效提供,是社会资源的浪费。考试大论坛
    有些小户型中一房一厅的房型,虽说比上述房型好些,但总体来说也不如通例住宅中与二房、三房组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一房一厅大多是直套型的类似于传统公房中一室半户的房型。这种房型,客厅采光不敷,而卧室却过于明亮,两者恰好相反。因凭据居住效用区隔的使用要求,客厅的采光应胜于卧室,应更富裕。 
    别的,小户型中储存空间的严重不敷,也是一大通病,房型设计与装修设计时,未能富裕利用有限的空间,未能做到“麻雀虽小、五脏俱全”的小而全、小而精。这同样影响到小户型的居住效用。 
    2、得房率低,走道过长 
    如今,小户型公寓的得房率普遍远低于通例住宅,大多在70%左右,有的甚至只有60%,如“金银汇”60%,“SOHO时代”64%,“巴黎时韵”68%等。这与通常新建住宅80%以上的得房率相比,实在是相差悬殊。对付日趋理性与精明的购房者来说,这一过低的得房率,显然会影响他们购房的抉择(尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时)。 
    过低的得房率,实际上就缩小了套内的使用面积,或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价,其不实惠、一致算是不问可知的。 
    造成得房率低的一个重要因素,即是其点式高层,一梯几十户走道过长的陈腐设计。现在的小户型楼,往往都是中间一条窄长走道,两侧一长排住户,如同鱼骨状的平面结构;或者中间绕电梯一圈走道,四面为住户的回环状结构,形成整个层面几十户一贯通的大一统空间式样。 
    这一设计的一致理也是显然的,既会造成人声嘈杂、相互滋扰,又倒霉于鉴别方位和人员的疏导,且又造成过多的分摊面积,降低得房率。从而,也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力,以及其保值增值的效用。 
    3、识别性差。存在安定隐患
    由于小户型公寓设计的陈腐,一个层面几十户,鱼骨状、回环状一贯通的平面结构,便一定导致各家各户识别性差的弊端。进入走道,除非辨认门牌室号,几乎无其他可识另外差别空间式样的标记,往往使人不辨东西,失去方位感。有的甚至七拐八弯,好像进入了迷宫,一旦有火警便难以迅速疏散。且外人突入也难以觉察,不象一梯两户、两梯三户那样的容易辨别。这便会给非法之徒留下可乘之机。 
    4、一梯几十户,上下未便
    现有小户型公寓,大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。如“金银汇”的32 层三梯54户,“自由自宅”的6层2梯40户,“奔驰新干线”的32层三梯20户,“蓝朝部落”的32层四梯24户等。平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量,有的小户型甚至平均一部电梯要超出三百户的运量。就算每户只有一人居住,那么每天几百人上下进出,其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。并且小户型业主又大多是年轻人,富裕青春活力,其每天的上下收支比中老年人更为频繁,这就更会加重电梯的运载频率和运载量。常年累月居住于此,显然相当未便,一旦遇有急事或急诊病人,更是只能干着急。甚至还会因电梯的供不该求而产生邻里纠纷,如同当年上海居住因挤公交车而产生种种口角摩擦那样。 
    5、面积不当。总价失控
    现在小户型公寓中标房式的一室户房型建筑面积,不少都在40 -50平方米,如“SOHO时代”、“国际金融家”、“东方时空”等,对一室户而言,显然偏大。这一面积完全可设计成紧凑的小一室一厅。而小户型中的一室一厅也同样偏大,大多在70平方米左右,有的甚至超出80平方米建筑面积。这就失去了小户型的原来意义。小户型就应体现其“小”,以相符特定的市场需求。这一面积的不当也就直接导致了总价的上扬,使小户型原有的低总价优势逐渐消失。 
    总价失控还体现在单价的跳空上涨。今年便有3个小户型公寓突破万元大关。“国际金融家”10000-15000元/平方米,“巴黎时韵”12000-20000元/平方米,“东方时空”均价11300元/平方米。这就使这些小户型公寓的总价都在50-110多万元/套之间。这类“双高”(高单价、高总价)小户型,实际已远远超过了小户型目标群体的购买力,使小户型市场产生了供需错位的结构性失衡。 
    别的,如此“双高”的小户型,其未来的预期租金也务必随之上涨,这就又与租赁市场实际的需求结构相矛盾、相违背,导致今后此类小户型的难以出租与变现,甚至引发一系列的市场问题。其实这也反应出成长商对小户型市场定位的失误。
    上述五大缺陷,也是当今小户型市场不可熟的体现。如何解决这些缺陷与不敷,如何优化乃至细化小户型产品,提高对特定居住使用者的适应性(包括价位),这是今后小户型开发的关键,也是小户型市场进一步良性成长的包管。 

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