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房屋租赁?

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提问人75476 - 泥土工 2级  举报  

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关键词:租赁, ,合同

   
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回答人:42427672 - 泥土工 2级 - 提交时间:2015/3/13 22:17:00   我也要给他一个好评有用(0)  我要给他一个坏评没用(0)  举报

(一) 衡宇租赁的观点和特征 
  衡宇租赁是指衡宇所有人作为出租人,在一定期限内,将其衡宇出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。衡宇租赁是房地产交易的主要形式之一。恒久以来,衡宇租赁就是民间调理住房余缺的主要方法,也是无房者解决用房困难,满足生产经营用房需要的重要途径。 
  作为房地产交易之主要形式的衡宇租赁,是现实生产、生活中的一种十分普遍的执法关系。其具有以下几个主要特征: 
  1.衡宇租赁关系中的出租方一般为衡宇所有权人。因为衡宇出租是对衡宇行使处分权的行为,通常情况下,只有衡宇所有权人才享有衡宇的处分权。非衡宇所有权人除执法有明确规定或合同有明确约定者外,一般不克对他人所有的衡宇行使处分权。 
  2.衡宇租赁一般具有明确的期限。衡宇租赁关系的建立是以衡宇所有权人让渡衡宇的使用权为前提的,这种让渡一般具有明确期限。承租人依据衡宇租赁合同对衡宇享有的种种权利,仅限于双方约定的租赁期内,衡宇租赁期限届满,承租人务必将衡宇返还给出租人。 
  3.作为衡宇租赁执法关系客体的衡宇应是执法允许出租的。凭据我国有关衡宇租赁管理的规定,有下列情形之一的衡宇不得出租: (1)依法未取得衡宇所有权证的;(2)权属有争议的;(3)共有衡宇未取得共有人同意的;(4)不相符安定准则的; (5)属于违章建筑的; (6)已抵押,未经抵押权人同意的;(7)不相符公安、环保、卫生等主管部分的有关规定的; (8)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (9)有关执法、准则禁止出租的其他情形。
  4.衡宇租赁执法关系的建立要进行登记备案。我国对衡宇租赁实行登记备案制度。因此,衡宇租赁合同的订立、变动和终止,当事人均应到衡宇所在地市、县人民政府房地产管理部分登记备案。衡宇出租人出租衡宇时,应向衡宇所在地的房地产管理部分提出申请,衡宇租赁申请经市、县人民政府房地产管理部分审查合格后,通告《衡宇租赁许可证》。 
  (二) 衡宇租赁当事人的权利和义务 
  衡宇租赁当事人凭据租赁合同的约定享有权利并包袱相应的义务。尽管衡宇租赁分为多种类型,其目的和用途也不尽相同,但作为一种执法关系,当事人在衡宇租赁关系中享有的权利和包袱的义务是相互对应的。 
  1.出租方的权利和义务 
  依据我国有关执法的规定,衡宇租赁中出租方享有的权利主要有以下几个方面: 
  (1)依照合同约定向承租人收取租金。
  (2)在租赁合同有效期间,有权对承租人使用衡宇的情况进行监督和检查。 
  (3)在租赁合同期满时收回出租的衡宇。 
  出租人在行使上述权利的同时,负有以下义务: 
  (1)凭据租赁合同约定的期限将衡宇交付给承租人占有、使用。不克定期交付使用的,应当支付违约金,给承租人造成损失的,应包袱赔偿责任。 
  (2)包管出租衡宇的安定使用,出租住房的自然损坏,合同约定由出租人修缮的,出租人负有及时修复的义务,出租人不敷时修复,致使衡宇产生破坏性事故,造成承租人财产损失或者人身伤害的,应包袱赔偿责任。生产经营用房的租赁,修缮责任由双方当事人在合同中约定。 
  (3)不得损害承租人的利益,出租人在租赁期限内,转让衡宇所有权的,衡宇受让人应继续履行原租赁合同的规定,出租方有义务向衡宇受让人讲明衡宇已出租的情况。 
  (4)依法缴纳有关税费。
  2.承租人的权利和义务 
  凭据有关准则的规定,衡宇租赁的承租人享有以下权利: 
  (1)在合同约定的期限内占有、使用衡宇的权利。 
  (2)在租赁合同有效期内,衡宇产生自然损坏时,有要求出租人及时修复的权利。 
  (3)在租赁合同有效期内,出租人将出租衡宇转让时,承租人在同等条件下有优先购买权。 
  (4)在租赁合同期限届满时,出租人继续出租衡宇的,承租人在同等条件下有优先承租权。  造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台,凝聚了 造价行业网友的智慧
  承租人在享有上述权利的同时,负有以下义务: 
  (1)按衡宇租赁合同约定的方法和时间交付租金,违反约定的,应包袱违约责任。 
  (2)恋慕并合理使用所承租的衡宇及隶属设施,不得擅自拆扩建或增添。确需对承租衡宇进行变动或增添的,务必征得出租人的同意,并签订书面合同。
  (3)因承租人的过错造成衡宇损坏的,承租人负有修复或赔偿的义务。 
  (4)承租人在使用衡宇期间,不得将承租的衡宇擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。 
  (5)承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收入的义务。当家庭收入超出当年最低收入准则时,应及时申报房地产主管部分,并定期腾退已承租的廉租住房。衡宇租赁的双方当事人,应正确行使权利,认真履行义务,不然都应包袱执法责任。 
  (三)衡宇转租的有关执法的规定 
  1.衡宇转租务必经过原出租人的同意 
  出租衡宇是对衡宇行使处分权的行为,承租人依据租赁合同所享有的权利仅仅是在一定时期对衡宇的占有、使用权,而不包括对衡宇的处分权。因此,出租人的同意是转租的前提。未经原出租人同意承租人擅自转租衡宇的属于违约行为,出租人可以解除合同。
  2.衡宇转租合同要受原衡宇租赁合同的制约。如转租的期限要受原租赁合同的制约,只能在原租赁合同约定的期限内确定,超出原租赁合同期限确定的转租期限当属无效;转租衡宇的用途不得违反原租赁合同的约定,原出租人限制衡宇租赁用途的,租赁合同中对衡宇的用途不得擅自转变。 
  3.衡宇转租需要登记备案 
  我国《都市衡宇租赁管理要领》第28条规定,衡宇转租、应当订立转租合同。转租合同务必经原出租人书面同意,并凭据本要领的规定治理登记备案手续。

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