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拆迁补偿房地产市场评估价格分析?

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提问人75532 - 泥土工 2级  举报  

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关键词:价格,评估,房地产

   
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回答人:04472372 - 泥土工 2级 - 提交时间:2015/3/3 18:51:00   我也要给他一个好评有用(0)  我要给他一个坏评没用(0)  举报

1.评估价格形成要领 
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  房地产估价的基本要领有比较法、收益法和本钱法,差别的评估要领有差别的适用范畴、资料搜集要求、价格测算式和估价技术路线,并且众所周知评估价格是对应特定估价目的、对应特定执法依据而存在的,衡宇拆迁赔偿价格评估的执法依据显然应包括01版条例。  86造价网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标

  2.评估价格形成的假设前提 

  估价假设前提基本上有两类,一类是最高最佳使用前提,一类是连续使用前提。显然,待破除的衡宇及装修物不具备实现其最高最佳使用或连续使用可能的几种实现方法之一,好比保存现状、转换用途、装修改革、重新利用等;因此,衡宇拆迁赔偿估价应是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值,其与真正意义上的房地产市场评估价格存在显著的区别。 

  3.评估价格形成的产权类型 

  随着住房制度的改革,城镇居民住房逐步由福利性实物分派向货币化分派转变,住房商品化已达相当的水平,并且在住房商品化过程中形成了我国特有的住房产权结构,房改房、经济适用房、商品房等具有差别产权内涵的产权类型并存,同时,房改房入市使房改房融入了市场。从产权组成看,房改房和经济适用房是受到一定约束或有一定缺损的产权形式,其上市交易过程中涉及土地出让金和收益分派问题,其中土地出让金缴纳准则按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定,上海市则把出售公房的土地出让金改为房改本钱价的1%。因此,衡宇拆迁赔偿估价应反应差别产权类型的价格水平。 

  4.评估价格形成与房地产开发的动态本钱过程 

  房地产开发建设过程是房地产产品实物的形成过程,也是其价值转移和创造的过程,从取得土地使用权、衡宇拆迁安排、勘察规划设计、衡宇及隶属工程开发建设到竣工交付使用,房地产资金在差别的阶段以差别的形式固化到房地产产品实物上。在以房地产市场评估价格确定衡宇拆迁赔偿价格时,商品房包括按剩余年限计算的土地出让金金额,房改房和经济适用房则包括了土地出让金金额与标定地价的10%或房改本钱价的1%的差额,而此时,开发单位,即土地使用者务必凭据出让合同约定支付土地使用权出让金,即在土地相符建设条件时,土地使用者既向衡宇被拆迁人支付了相当于局部或全部土地使用权出让金金额(包括于衡宇拆迁赔偿价格中)又向土地部分支付土地使用权出让金金额(按出让合同约定),其合理性显然值得商榷。

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