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房地产开发项目转让的条件?

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提问人75558 - 泥土工 2级  举报  

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关键词:房地产,转让,土地使用权

   
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回答人:24151310 - 泥土工 2级 - 提交时间:2015/3/5 11:09:00   我也要给他一个好评有用(0)  我要给他一个坏评没用(0)  举报

房地产开发项目的转让并非是一个严格意义上的执法观点,因为房地产开发项目自己并不直接具有财产内容或直接体现为一种可交易的财产,只能说房地产开发项目的主体拥有着以土地使用权为核心的多种权利。因此,房地产开发项目的转让,就是项目原业主所拥有的与项目有关的种种权利的总体移转。而该项权利中土地使用权是核心,并且土地使用权的移转一定发动其他相关权利的转移。因此,房地产开发项目转让的实质,就是土地使用权的转让。反而言之,土地使用权的转让,也一定发动房地产项目的转让。土地使用权和房地产项目不可能分别转让。

  正因为房地产开发项目转让的实质就是土地使用权的转让,因此我国《都市房地产开发经营管理条例》明确规定:“转让房地产开发项目,应当相符《中华人民共和国都市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”,而该两条内容正是针对以出让方法或划拨方法所获得的土地使用权的转让而设定的条件。 造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台,凝聚了 造价行业网友的智慧

  凭据上述第三十八条的规定,以出让方法取得土地使用权的,在转让房地产项目时应当相符以下两个条件:

  1、凭据出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
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  2、凭据出让合同约定进行投资开发,属于衡宇建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成产业用地或者其他建设用地条件。

  如果房地产项目的转让欠缺上述两个法定条件,将会孕育产生怎样的执法后果?

  首先,从我国《都市房地产开发经营管理条例》及《中华人民共和国都市房地产管理法》相关规定的精神来看,欠缺上述任何一个条件,都将导致房地产项目的转让不克为相关行政管理部分认可,不克完成项目转让所需的相关手续的变动,受让方不克获得土地使用权,也不克获得房地产项目。也就是说,该转让房地产项目的行为不克得以完成,项目转让合同的目的不克实现。其次,从对合同的效力影响来看,单纯地审视上述关于两个条件的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定,我们可以得出一个似乎非常明确的结论,即:关于房地产项目转让的两个条件的规定属于行政准则的强制性规定,欠缺该条件则意味着违反了执法、行政准则的强制性规定,在此情形下签订的房地产项目转让合同则应当属于无效的合同。这一观点在2004年以前的司法实务中基本上得到了各级法院的普遍认同。直到2004年,才有个别法院的相关判例对此试探性地提出了差别见解。而最高人民法院在2005年8月通告的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用执法问题的解释》中,富裕考虑到我国现行的物权变动模式,第一次明确颠覆了这一观点。凭据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用执法问题的解释》之相关规定,房地产项目的转让,如果欠缺上述第一项条件,即未取得土地使用权证书(未付清土地使用权出让金仅仅是未取得土地使用权证的原因,就土地使用权的处分而言,处分人是否付清出让金并无民事执法意义,除非出让合同对此有明确约定),则该房地产项目的转让将组成无权处分,形效果力待定的效果。因为,房地产项目的转让就是土地使用权的转让,转让方应当首先拥有针对某特定地块的土地使用权,方能转让该权利,不然其订立项目转让合同或土地使用权转让合同的行为就属于无权处分行为;而土地使用权作为一种不动产品权,拥有该物权的表征就是取得了相应的土地使用权证书。因此,转让方在取得土地使用权证书之前订立转让合同的行为,便组成无权处分的行为,“该转让合同为效力待定的合同”。其效力的补正条件为:转让方在当事人向人民法院起诉前取得了土地使用权证书,不然,该转让合同将成为一个无效合同。如果欠缺上述第二项条件,即未到达一定的投资开发条件,行政部分将不予治理与项目转让有关的权属变动登记,转让合同之目的不克达成,转让方的义务将不克完全履行。但是,转让合同的效力并不因此遭受影响,转让合同属于有效合同,而受让方可以就此通过瑕疵包管责任制度和违约责任制度追究转让方的责任,从而获解围济。

  别的,有一种观点认为,凭据房地财产的市场准入制度,狭义的房地产开发项目的转让,受让方还务必是具有房地产开发经营资质的企业。《重庆市房地产开发管理要领》(重建委发【1995】288号)曾经明文规定:房地产开发项目的“受让方应当具备从事房地产开发的资格”。不过,目前占主流的观点认为,受让方可以是房地产开发企业之外的主体,因为受让方虽然不具备开发资质,不克独自实施房地产项目的开发权,但可以联合其他具备房地产开发经营资质的企业对其所获得的房地产项目进行开发。同时,受让方还可以选择不实施开刊行为,而是将获得的房地产项目直接再转让给他方。

  鉴于开发商所从事的房地产开发不可能在以划拨方法取得之土地上进行,因此,本文所探讨的房地产开发项目转让从严格意义而言,应当不涉及到划拨土地使用权的转让。但我们不克否定,在很多执法规定中载明的“划拨土地使用权转让”,有可能使得受让方最终获得对该土地的房地产开发经营权,不过这应当界定为受让方新获得了一个出让地的使用权、新获得了一个房地产开发项目,而非从原划拨土地使用权人处受让了一个房地产项目。其理由在于:划拨土地使用权在经有批准权的人民政府批准后,可以转让,这是划拨土地使用权转让的条件,也是建立在划拨土地使用权基础上的广义的房地产开发项目转让的条件。但是,划拨土地使用权自己不克用于以营利为目的的房地产开发经营,故在划拨土地使用权转让时不可能同时转让一房地产开发项目。但是,凭据《中华人民共和国都市房地产管理法》的规定,如受让方将该土地用作非公益目的的房地产开发经营,则受让方应当治理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。受让方也由此获得了一个房地产开发项目。从形式上看来,受让方是通过一划拨土地使用权的转让获得了一个房地产开发项目,但实质上这一过程应当理解为:原划拨土地使用权人将其土地使用权交还给了国家,国家将该土地的使用权出让给受让方,并允许受让方以该土地进行一定条件的房地产开发。而所谓的划拨土地使用权的转让价款,应当被界说为转让方因放弃原拥有的划拨土地使用权而应获得的一定赔偿。在2002年5月国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台后,用于房地产开发经营的土地之使用权务必由土地行政主管部分果然以竞买的方法出让,所谓的划拨土地使用权转让更明显地失去了其“转让”的含义。

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