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商品房销售法则?

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提问人75643 - 泥土工 2级  举报  

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关键词:商品, ,房地产

   
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回答人:77312563 - 泥土工 2级 - 提交时间:2015/3/31 3:20:00   我也要给他一个好评有用(0)  我要给他一个坏评没用(0)  举报

第一章 总 则

  第一条 为了规范商品房销售行为,保险商品房交易双方当事人的合法权益,凭据《中华人民共和国都市房地产管理法》、《都市房地产开发经营管理条例》,制定本要领。

  第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本要领。
  第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
  本要领所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
  本要领所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。 造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台,凝聚了 造价行业网友的智慧
  第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介办事机构销售商品房。
  第五条 国务院建设行政主管部分认真全国商品房的销售管理劳动。
  省、自治区人民政府建设行政主管部分认真本行政区域内商品房的销售管理劳动。
  直辖市、市、县人民政府建设行政主管部分、房地产行政主管部分(以下统称房地产开发主管部分)凭据职责分工,认真本行政区域内商品房的销售管理劳动。
  第二章 销售条件

  第六条 商品房预售实行预售许可制度。

  商品房预售条件及商品房预售许可证明的治理步骤,凭据《都市房地产开发经营管理条例》和《都市商品房预售管理要领》的有关规定执行。

  第七条 商品房现售,应当相符以下条件:

  (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

  (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

  (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (四)已通过竣工验收;

  (五)拆迁安排已经落实;

  (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和大众设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

  (七)物业管理方案已经落实。

  第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及相符商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部分备案。

  第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理凭据《中华人民共和国包管法》、《都市房地产抵押管理要领》的有关规定执行。

  第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

  第十一条 房地产开发企业不得接纳返本销售或者变相返本销售的方法销售商品房。

  房地产开发企业不得接纳售后包租或者变相售后包租的方法销售未竣工商品房。

  第十二条 商品住宅按套销售,不得破裂拆零销售。

  第十三条 商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。第六条 商品房预售实行预售许可制度。

  商品房预售条件及商品房预售许可证明的治理步骤,凭据《都市房地产开发经营管理条例》和《都市商品房预售管理要领》的有关规定执行。

  第七条 商品房现售,应当相符以下条件:

  (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

  (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

  (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (四)已通过竣工验收;

  (五)拆迁安排已经落实;

  (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和大众设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

  (七)物业管理方案已经落实。

  第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及相符商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部分备案。

  第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理凭据《中华人民共和国包管法》、《都市房地产抵押管理要领》的有关规定执行。

  第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

  第十一条 房地产开发企业不得接纳返本销售或者变相返本销售的方法销售商品房。

  房地产开发企业不得接纳售后包租或者变相售后包租的方法销售未竣工商品房。

  第十二条 商品住宅按套销售,不得破裂拆零销售。

  第十三条 商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
  第三章 广告与合同

  第十四条 房地产开发企业、房地产中介办事机构通告商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告通告暂行规定》等有关规定,广告内容务必真实、合法、科学、准确。

  第十五条 房地产开发企业、房地产中介办事机构通告的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。

  第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

  商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

  (一)当事人名称或者姓名和住所;

  (二)商品房基本状况;

  (三)商品房的销售方法;

  (四)商品房价款实在定方法及总价款、付款方法、付款时间;

  (五)交付使用条件及日期;

  (六)装饰、设备准则答应;

  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、门路、绿化等配套基础设施和大众设施的交付答应和有关权益、责任;

  (八)大众配套建筑的产权归属;

  (九)面积差别的处理方法;

  (十)治理产权登记有关事宜;

  (十一)解决争议的要领;

  (十二)违约责任;

  (十三)双方约定的其他事项。

  第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。

  第十八条 商品房销售可以按套(单位)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

  商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积局部为独立产权,分摊的共有建筑面积局部为共有产权,买受人凭据执法、准则的规定对其享有权利,包袱责任。

  按套(单位)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

  第十九条 按套(单位)计价的现售衡宇,当事人对现售衡宇实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

  按套(单位)计价的预售衡宇,房地产开发企业应当在合同中附所售衡宇的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范畴。衡宇交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范畴内,维持总价款稳定;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超过约定的误差范畴,合同中未约定处理方法的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业包袱违约责任。

  第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积产生误差的处理方法。

  合同未作约定的,按以下原则处理:

  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

  (二)面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)局部的房价款由买受人补足;超过3%局部的房价款由房地产开发企业包袱,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)局部的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%局部的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

                           产权登记面积-合同约定面积

  面积误差比=───────────── ×100%

                                         合同约定面积

  因本要领第二十四条规定的规划设计变动造成面积差别,当事人不解除合同的,应当签署增补协议。

  第二十一条 按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积稳定而套内建筑面积产生误差以及建筑面积与套内建筑面积均产生误差时的处理方法。

  第二十二条 不相符商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质用度。

  相符商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质用度的,订立商品房买卖合同时,所收用度应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收用度;当事人之间另有约定的,从其约定。

  第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理要领》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还务必明示《都市商品房预售管理要领》。

  第二十四条 房地产开发企业应当凭据批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变动规划、设计。

  经规划部分批准的规划变动、设计单位同意的设计变动导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向转变,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用效用情形的,房地产开发企业应当在变动确立之日起10日内,书面通知买受人。

  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面回复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面回复的,视同接受规划、设计变动以及由此引起的房价款的变动。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业包袱违约责任。第十四条 房地产开发企业、房地产中介办事机构通告商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告通告暂行规定》等有关规定,广告内容务必真实、合法、科学、准确。

  第十五条 房地产开发企业、房地产中介办事机构通告的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。

  第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

  商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

  (一)当事人名称或者姓名和住所;

  (二)商品房基本状况;

  (三)商品房的销售方法;

  (四)商品房价款实在定方法及总价款、付款方法、付款时间;

  (五)交付使用条件及日期;

  (六)装饰、设备准则答应;

  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、门路、绿化等配套基础设施和大众设施的交付答应和有关权益、责任;

  (八)大众配套建筑的产权归属;

  (九)面积差别的处理方法;

  (十)治理产权登记有关事宜;

  (十一)解决争议的要领;

  (十二)违约责任;

  (十三)双方约定的其他事项。

  第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。

  第十八条 商品房销售可以按套(单位)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

  商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积局部为独立产权,分摊的共有建筑面积局部为共有产权,买受人凭据执法、准则的规定对其享有权利,包袱责任。

  按套(单位)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

  第十九条 按套(单位)计价的现售衡宇,当事人对现售衡宇实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

  按套(单位)计价的预售衡宇,房地产开发企业应当在合同中附所售衡宇的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范畴。衡宇交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范畴内,维持总价款稳定;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超过约定的误差范畴,合同中未约定处理方法的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业包袱违约责任。

  第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积产生误差的处理方法。

  合同未作约定的,按以下原则处理:

  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

  (二)面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)局部的房价款由买受人补足;超过3%局部的房价款由房地产开发企业包袱,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)局部的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%局部的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

 

                           产权登记面积-合同约定面积

  面积误差比=───────────── ×100%

                                       合同约定面积

  因本要领第二十四条规定的规划设计变动造成面积差别,当事人不解除合同的,应当签署增补协议。

  第二十一条 按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积稳定而套内建筑面积产生误差以及建筑面积与套内建筑面积均产生误差时的处理方法。

  第二十二条 不相符商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质用度。

  相符商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质用度的,订立商品房买卖合同时,所收用度应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收用度;当事人之间另有约定的,从其约定。

  第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理要领》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还务必明示《都市商品房预售管理要领》。

  第二十四条 房地产开发企业应当凭据批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变动规划、设计。

  经规划部分批准的规划变动、设计单位同意的设计变动导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向转变,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用效用情形的,房地产开发企业应当在变动确立之日起10日内,书面通知买受人。

  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面回复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面回复的,视同接受规划、设计变动以及由此引起的房价款的变动。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业包袱违约责任。
  第四章 销售代办

  第二十五条 房地产开发企业委托中介办事机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介办事机构。

  房地产开发企业应当与受托房地产中介办事机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

  第二十六条 受托房地产中介办事机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

  第二十七条 受托房地产中介办事机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代办销售商品房的有关情况。

  受托房地产中介办事机构不得代办销售不相符销售条件的商品房。 造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台,凝聚了 造价行业网友的智慧

  第二十八条 受托房地产中介办事机构在代办销售商品房时不得收取佣金以外的其他用度。

  第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。
  第五章 交 付

  第三十条 房地产开发企业应当凭据合同约定,将相符交付使用条件的商品房定期交付给买受人。未能定期交付的,房地产开发企业应当包袱违约责任。

  因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时见告买受人。

  第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

  第三十二条 销售商品住宅时,房地产开发企业应当凭据《商品住宅实行质量包管书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量包管书》、《住宅使用说明书》。

  第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房包袱质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范畴、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

  商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

  非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

  在保修期限内产生的属于保修范畴的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失包袱赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不包袱责任。

  第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘效果报房地产行政主管部分审核后用于衡宇权属登记。

  房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的治理衡宇权属登记的资料报送衡宇所在地房地产行政主管部分。

  房地产开发企业应当协助商品房买受人治理土地使用权变动和衡宇所有权登记手续。

  第三十五条 商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量一致格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量一致格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法包袱赔偿责任。

  第六章 执法责任

  第三十六条 未取得营业执照,擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工商行政管理部分依照《都市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

  第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。

  第三十八条 违反执法、准则规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

  第三十九条 在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期纠正,并处2万元以上3万元以下罚款;组成犯法的,依法追究刑事责任。

  第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收一致格或者对一致格按合格验收的商品房擅自交付使用的,凭据《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

  第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘效果或者需要由其提供的治理衡宇权属登记的资料报送房地产行政主管部分的,处以警告,责令限期纠正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

  第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期纠正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

  (一)未凭据规定的现售条件现售商品房的;

  (二)未凭据规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及相符商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部分备案的;

  (三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

  (四)接纳售后包租或者变相售后包租方法销售未竣工商品房的;

  (五)破裂拆零销售商品住宅的;

  (六)不相符商品房销售条件,向买受人收取预订款性质用度的;

  (七)未凭据规定向买受人明示《商品房销售管理要领》、《商品房买卖合同示范文本》、《都市商品房预售管理要领》的;

  (八)委托没有资格的机构代办销售商品房的。

  第四十三条 房地产中介办事机构代办销售不相符销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

  第四十四条 国家机关劳动人员在商品房销售管理劳动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,依法赐与行政处分;组成犯法的,依法追究刑事责任。
  第七章 附 则

  第四十五条 本要领所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方法销售商品房的行为。

  本要领所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方法销售商品房的行为。

  本要领所称破裂拆零销售,是指房地产开发企业以将成套的商品住宅破裂为数局部分别出售给买受人的方法销售商品住宅的行为。

  本要领所称产权登记面积,是指房地产行政主管部分确认登记的衡宇面积。

  第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部分可以凭据本要领制定实施细则。

  第四十七条 本要领由国务院建设行政主管部分认真解释。

  第四十八条 本要领自2001年6月1日起施行。

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